איך שמאי מקרקעין קובע את שווי הנדל"ן? יש 3 גישות נפוצות, וכל אחת מהן מתאימה לסוגי נכסים מסוימים.
גישת ההשוואה
גישת השומה החשובה ביותר. בגישה זו שווי השוק נקבע לפי עסקאות מכר של נכסים דומים בסביבת הנכס, עם התאמות למאפיינים המיוחדים של הנכס המוערך.
זו הגישה הנפוצה ביותר לאומדן שווי של נכסי מגורים ונכסים מסחריים.
גישת היוון ההכנסות
מבוססת על היוון הרווח התפעולי (לפני מס) שהנכס מניב מדמי שכירות, לפי שיעור תשואה מקובל בנכסים דומים, עם התאמות לנכס הרלוונטי. הגישה מקובלת בעיקר בנכסים מניבים סטנדרטיים, כמו בנייני מסחר ומשרדים, ואינה מקובלת לאומדן שווי של דירות מגורים.
דוגמה
- חנות בשטח 50 מ"ר מניבה 5,000 ש"ח בחודש, כלומר 60,000 ש"ח בשנה (ללא מע"מ).
- שיעור התשואה הנדרש בנכסים דומים הוא 7.2% בשנה.
- שווי החנות: 60,000 ÷ 0.072, כ-830,000 ש"ח.
ומה עומד מאחורי שיעור ההיוון?
כולנו מכירים את הקשר בין תשואה לסיכון: ככל שהסיכון גבוה יותר, המשקיע ידרוש תשואה גבוהה יותר. גם בדוגמה, שיעור התשואה (7.2%) משקף את התשואה שמשכיר ידרוש בהתחשב בכל מאפייני הסיכון, כולל פחת בנכס, הוצאות הקשורות להתקשרות עם שוכרים, ואפשרות שהנכס לא יהיה מושכר.
בנכסים עם רמת סיכון גבוהה יותר, השמאי מוסיף לשיעור התשואה הנדרש תוספת שמשקפת את הסיכון, וכך שווי הנכס יורד.
גישת העלות
משמשת בעיקר להערכת שווי של קרקע ריקה או של זכויות בנייה. הגישה מדמה את החשיבה של יזם, ומפרקת את נכס המקרקעין ל-3 מרכיבי עלות:
- קרקע: שווי הקרקע כריקה ופנויה.
- עלויות הבנייה: סך העלויות להקמת הנכס (ישירות ועקיפות).
- מרכיב היזמות: הרווח שיזם דורש על הסיכון שנשא כדי להקים את הפרויקט.
דוגמה
- שווי דירת מגורים בשטח 100 מ"ר בפרויקט חדש: 2,000,000 ש"ח.
- בהפחתת מרכיב היזמות הנדרש (20%): 1,666,000 ש"ח.
- עלות בניית הדירה, לפי 8,000 ש"ח למ"ר: 800,000 ש"ח.
- שווי מרכיב הקרקע של הדירה: 866,000 ש"ח.
