איך יודעים מה השווי של דירה?

תוכן העניינים

אז כיצד קובעים שמאי מקרקעין את שווי הנדל"ן?

קיימות 3 גישות נפוצות, כאשר כל אחת מהן מתאימה לסוגי נכסים מסוימים:

גישת "ההשוואה":
גישת השומה החשובה ביותר. בגישה זו נקבע שווי השוק בהתבסס על עסקאות מכר של נכסים דומים בסביבת הנכס המוערך, תוך ביצוע התאמות למאפיינים המיוחדים של הנכס המוערך.
מדובר בגישה הנפוצה ביותר לאומדן שווי נכסי מגורים ונכסים מסחריים.

גישת "היוון ההכנסות"
מבוססת על היוון הרווח התפעולי (לפני מס) המתקבל מהנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק תוך ביצוע התאמות לנכס הרלוונטי. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים סטנדרטיים כגון בנייני מסחר ומשרדים ואינה מקובלת לאומדן שווי דירות מגורים.

דוגמה לשימוש בגישה זו:
חנות בשטח 50 מ"ר מניבה 5,000 ש"ח בחודש, 60,000 ש"ח בשנה (ללא מע"מ).
שיעור התשואה הנדרש בנכסים דומים הוא 7.2% בשנה.
שווי החנות יהיה 0.072/ 60,000, כ- 830,000 ש"ח.

אנקדוטה קטנה לעניין "שיעור ההיוון" (התשואה הנדרשת) –
כולנו מכירים את הקשר שבין תשואה לסיכון, ככל שרמת הסיכון גבוהה יותר, משקיע ידרוש תשואה גבוהה יותר. גם במקרה המתואר- שיעור התשואה (7.2%) משקף למעשה את התשואה אותה ידרוש משכיר בהתחשב בכל מאפייני הסיכון הקיימים לרבות פחת בנכס, הוצאות הקשורות בהתקשרות עם שוכרים ואפשרות אי תפוסה בנכס.
בנכסים המאופיינים ברמת סיכון גבוהה יותר יוסיף השמאי לשיעור התשואה הנדרש תוספת בצורה שתשקף את רמת הסיכון הגבוהה יותר ותפחית את שווי הנכס.

גישת "העלות":
משמשת בעיקר לצורך הערכת שווי קרקע ריקה / זכויות בניה.
הגישה הזו מדמה למעשה את חשיבת השוק מצד היזם ומפרקת את 3 מרכיבי העלות של נכס המקרקעין –
א. קרקע: שווי הקרקע כריקה ופנויה.
ב. עלויות הבניה: סך העלויות להקמת הנכס (ישירות + עקיפות).
ג. מרכיב היזמות: הרווח אותו דורש יזם על הסיכון בו נשא על מנת להקים את הפרויקט.

 דוגמה קטנה תהיה:
שווי דירת מגורים בשטח 100 מ"ר בפרויקט חדש – 2,000,000 ש"ח.
בהפחתת מרכיב היזמות הנדרש (20%) – 1,666,000 ש"ח.
עלות בניית הדירה הדירה לפי 8,000 / מ"ר – 800,000 ש"ח.
שווי מרכיב הקרקע של דירת המגורים – 866,000 ש"ח.

 

שיתוף הפוסט בקליק:

פוסטים נוספים מהבלוג

תוכן העניינים

רוצה לשאול אותי משהו?

צרו קשר

או

השאירו הודעה ואחזור אליכם

הצטרפו לניוזלטר שלי!

קבלו תוכן איכותי ומסוכם על מה שחדש בעולם הנדל"ן

דילוג לתוכן