כשמחפשים שמאי מקרקעין בירושלים, חשוב מאוד לבחור שמאי בעל מומחיות וניסיון בעיר.
בשנים האחרונות ירושלים נמצאת בהליכי התחדשות ופיתוח משמעותיים. בעקבותיהם, לנכסי מקרקעין רבים בעיר נוסף מרכיב של פוטנציאל, שנובע מתכנון עתידי או ממדיניות הוועדה המקומית שמאפשרת תוספת בנייה. שמאי מקרקעין מנוסה, שחי ונושם את ירושלים, יודע לתת משקל לכל הגורמים, עם מבט כולל על הפוטנציאל התכנוני, וכך לספק הערכת שווי איכותית ומדויקת.
תכנון ובנייה בירושלים
חשוב לבחור שמאי מקרקעין בעל ידע והבנה בשינויי התכנון בעיר. הנה סקירה קצרה של התוכניות המשמעותיות בעיר ושל מדיניות התכנון הנהוגה בה.
תוכנית קנדל ותוכנית 62
אחד המתכננים החשובים בעיר בתקופת המנדט היה הנרי קנדל, אדריכל ומתכנן ערים בריטי. כבר בשנת 1944 הכין קנדל תוכנית מתאר כוללת לירושלים, המוכרת בשם "תוכנית קנדל".
תוכנית זו היוותה בסיס לתוכנית המתאר מס' 62, שאושרה בשנת 1959. תוכנית 62 חילקה את העיר לייעודים שונים, והקנתה זכויות בנייה בכל אחד מהאזורים.
התוכנית היא נדבך חשוב בתכנון העירוני בירושלים עד היום, ומעסיקה רבות את שמאי המקרקעין בעיר. היא נמצאת פעמים רבות במרכזן של מחלוקות בנושא היטל השבחה, והיא סבוכה למדי: יש בה מאפיינים ייחודיים ונקודות שמוכרות רק לשמאים שצברו ניסיון בעבודה בירושלים.
תוכנית מתאר 2000
בשנת 2004 הוצגה לציבור תוכנית מתאר 2000. התוכנית מתווה קווים מנחים לתכנון ולפיתוח האורבני של ירושלים עד שנת 2020, בהתחשב בגורמים היסטוריים, חברתיים, כלכליים וסביבתיים.
למרות חשיבותה, התוכנית מעולם לא הופקדה, מסיבות שונות, ואין לה תוקף חוקי מחייב. עם זאת, העירייה ומוסדות התכנון רואים בה מסמך מנחה למדיניות התכנון בעיר: להיקף הזכויות ולאופי הבינוי שאפשר לאשר במקרקעין ברחבי העיר, במסגרת תוכניות מפורטות.
מדיניות הבינוי לאורך צירי הרכבת הקלה
בהחלטות שהתקבלו בשנים 2016–2020 הוחלט על עיבוי וציפוף הבנייה לאורך צירי הרכבת הקלה. מדיניות הוועדה המקומית היא לאפשר בינוי אינטנסיבי בקרבת ציר הרכבת, במסגרת הכנת תוכנית מפורטת:
- במגרשים ששטחם מעל 1.5 דונם אפשר יהיה לאשר בינוי של 18 קומות (לאחר הפקעה של 40% משטח המגרש לצורכי ציבור), ובמגרשים ייחודיים על קו רכס אף עד 30 קומות.
- במגרשים ששטחם קטן מ-1.5 דונם המדיניות היא לאשר בינוי של עד 10 קומות בבנייה נפחית (במסגרת התכסית ומגבלת קווי הבניין).
- הבינוי החדש יכלול עירוב שימושים: מסחר, תעסוקה ואף שימושים ציבוריים בקומת הקרקע.
התחדשות עירונית בירושלים
בשנת 2019 הייתה ירושלים אחת מ-4 הערים המובילות בהיקף יחידות הדיור שאושרו בתוכניות להתחדשות עירונית.
בדרום העיר, בקריית יובל ובשכונות הקטמונים, אושרו בשנים האחרונות פרויקטים רבים של פינוי-בינוי, הכוללים הריסה של מבני שיכון ותיקים והקמת מבנים חדשים, לצד פיתוח סביבתי נרחב, תוספת מבני ציבור ושיפור תשתיות. בנוסף, מתחילת העשור הקודם בוצעו בעיר פרויקטים רבים מכוח תמ"א 38.
הרכבת הקלה בירושלים
בשנים האחרונות העיר בעיצומה של הקמת מערכת קווי רכבת, שצפויה לחבר בין רוב חלקי העיר. מערכת הסעת המונים זו צפויה לאפשר את המשך ציפוף הבנייה בעיר, תוך הפחתת תקן החנייה הנדרש וירידה בשימוש ברכבים באזורי העומס, בזכות העדפת התחבורה הציבורית.
לצד הקו האדום, שנחנך בשנת 2011, קווים רבים נמצאים בשלבי תכנון וביצוע שונים:
- הקו הירוק: מגילה להר הצופים.
- הקו האדום: מנווה יעקב להדסה עין כרם.
- הקו הכחול: מגילה לשכונת רמות.
- הקו הוורוד: מתלפיות להדסה עין כרם.
- הקו הצהוב: ממרכז העיר למוזיאון ישראל.
