שמאי פינוי בינוי - שמאי דיירים
שמאי דיירים מבטיח שהאינטרסים של בעלי הדירות יישמרו לאורך כל פרויקט הפינוי-בינוי.
הוא מוודא שהדיירים מקבלים תמורה הוגנת ומשתלמת עבור נכסיהם, שהפרויקט רווחי ומציאותי, ושהזכויות שלהם נשמרות מול היזם והרשויות.
למה צריך שמאי דיירים בפרויקט פינוי-בינוי?
מעבר לשמירה על התמורה ועל הזכויות של הדיירים, השמאי מסייע במניעת מחלוקות בין הדיירים ליזם, ועוזר לפרויקט להתנהל בצורה חלקה ויעילה.
הוא גם קובע את אופן בחירת הדירות החדשות על ידי הדיירים, ומוודא שיקבלו שכר דירה ראוי בתקופה שבה הם מפונים מדירותיהם.
תפקידי שמאי הדיירים, שלב אחר שלב
ממשא ומתן עם היזמים ועד שירותי שמאות שניתנים לפי הצורך.
ליווי במשא ומתן, בבחירת היזם ובקידום התב"ע
- סיוע בניסוח הסעיפים השמאיים בהסכם הפינוי-בינוי.
- סיוע בקביעת תמורה ראויה לדירות מיוחדות (דירות גן וגג) וליחידות מסחריות.
- השתתפות בכנס הדיירים ומתן הסברים על הפרויקט.
- בחינת הכלכליות של הצעות היזמים באמצעות דוח כלכלי שבוחן את רווחיות הפרויקט, וכן בחינת רווח היזם לאחר אישור התב"ע, לצורך מנגנון חלוקת רווחים עודפים עם בעלי הזכויות בהתאם להסכם.
טבלת ניקוד והקצאת דירות תמורה
שלב חשוב מאוד, שבו השמאי קובע את סדר הבחירה של הדירות החדשות. הדייר ששווי דירתו הישנה הגבוה ביותר בוחר ראשון, וכך נהנה מקומה, כיווני אוויר, חניה ומחסן טובים יותר. הדירוג נעשה בתוך קבוצות בחירה של דיירים שאמורים לקבל דירות תמורה בשטח זהה.
- הפרמטרים לדירוג: שטח הדירה, קומה, מספר כיווני אוויר, רמת השיפוץ, מיקום בחזית או בעורף, ומועד החתימה על ההסכם.
- השמאי מבקר בכל אחת מהדירות הישנות ומדרג אותן מהראשונה ועד האחרונה. כשיש כמה טיפוסי דירות, כל טיפוס מדורג בנפרד (למשל דירות של 75 מ"ר בנפרד מדירות של 100 מ"ר).
- בסוף התהליך השמאי מגיש לעורך הדין של הדיירים את טבלת הניקוד, ולפיה נבחרות הדירות וההצמדות (חניות ומחסנים). השמאי נוכח בכנס בחירת הדירות.
דמי שכירות ראויים בתקופת הבנייה
לאחר הריסת המבנים הישנים הדיירים עוברים לגור בשכירות, ומקבלים דמי שכירות חודשיים כפי שנקבע בהסכם עם היזם. כדי להבטיח את טובת הדיירים, שמאי מטעמם קובע את דמי השכירות לפי מחירי השכירות באזור, מצב השוק והקושי למצוא דירות זמינות בגלל הביקוש הגבוה שנוצר.
גובה ערבויות חוק המכר
בתקופה שבין הריסת הדירה הישנה למסירת החדשה, היזם מחויב לתת לדיירים ערבות חוק מכר בגובה שווי הדירה החדשה, כדי שאם יהיו קשיים בפרויקט הדיירים לא ייפגעו. שמאי הדיירים קובע את גובה הערבות, ומוודא שהיא מכסה את מלוא שווי הדירה החדשה.
שירותי שמאות לפי הצורך
- בחינת שווי למ"ר לצורך פיצוי על סטייה בגודל דירות התמורה.
- קביעת גובה הפיצוי במקרה של איחור במסירת דירות התמורה.
- קביעת שווי דירות תמורה לבעלי דירות קשישים.
- קביעת שווי למ"ר לצורך שדרוג או שנמוך.
מעורבות מוקדמת של שמאי מקצועי ומנוסה מבטיחה שהדיירים יקבלו את המגיע להם, בצורה הוגנת ומיטבית.
מתי בוחרים שמאי דיירים? לפני בחירת היזם, ובסמוך לבחירת עורך הדין.
מעורבות מוקדמת מאפשרת לשמאי לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ולוודא שההצעות של היזמים הוגנות ומשקפות את ערך הנכסים בצורה מדויקת.
למה לעבוד עם שמאי?
מעל
₪10,000,000
חסך המשרד עד היום ללקוחותיו, בתשלומי היטל השבחה ומיסוי לרשות מקרקעי ישראל.
חיסכון של מאות אלפי שקלים
שמאי מקצועי יכול לחסוך לכם סכומים משמעותיים. המשרד מתמחה בהפחתת תשלומים לרשויות השונות בעולם הנדל"ן.
ליווי עד העסקה
ליווי מקצועי עוזר להיכנס לעסקה בעיניים פקוחות ולהימנע מטעויות בדרך.
ראייה כוללת
שמאי מקרקעין יודע לנווט במצבים מורכבים בעולם הנדל"ן, עם מבט חיצוני על כל הצדדים בנכס.
